הפוסט עריכת צוואה – המפתח לשקט נפשי ולשמירה על האינטרסים שלכם. הופיע לראשונה ב-אופיר בוטבול משרד עורכי דין.

הפוסט על הטבות קבלן ברכישת דירה בשנת 2024 – תנאי תשלום 10/90, 15/85, הלוואות קבלן, פטור מהצמדה למדד וכו' הופיע לראשונה ב-אופיר בוטבול משרד עורכי דין.

הפוסט עדכון מדרגות מס רכישה לשנת 2024 הופיע לראשונה ב-אופיר בוטבול משרד עורכי דין.

הפוסט על בטוחות של המשכיר בהסכמי שכירות הופיע לראשונה ב-אופיר בוטבול משרד עורכי דין.

הפוסט ייפוי כוח מתמשך הופיע לראשונה ב-אופיר בוטבול משרד עורכי דין.

הפוסט עומדים לקנות דירה מקבלן? לא מדובר רק בחתימת חוזה הופיע לראשונה ב-אופיר בוטבול משרד עורכי דין.

בניינים שנבנו בשנות החמישים נרשמו בפנקסי המקרקעין בשיטה שהייתה נהוגה באותה תקופה בבעלות של חברות גוש חלקה.

מדובר בחברה בע"מ שרשומה ברשם החברות בדרך כלל כ-"חברת גוש _ חלקה _ בע"מ" כשהגוש והחלקה הינם אותם גוש וחלקה בהם מצויים המקרקעין של הבניין.

בשיטת רישום זו החברה העניקה לכל בעל דירה בבניין זכויות חכירה בדירה, ל- 999 או 99 שנה ובמקביל הוקצו לכל בעל דירה מספר מניות בחברה. שיטת רישום זו אינה נהוגה כיום מאחר והיא יוצרת רישום כפול של זכויות הבעלים בדירות, הן בפנקסי המקרקעין (זכות קניינית) והן במרשם החברות (זכות אובליגטורית).

בעסקה בה ייצג משרדנו את הקונה ברכישת דירה במרכז תל אביב, זכויות המוכר היו זכויות חכירה מחברת גוש חלקה. בבואנו לבדוק את מצב זכויות המוכר כבעל מניות בחברת גוש חלקה של אותו בניין התברר כי רישום המניות לא שיקף את מצב הזכויות העדכני של בעלי הדירות בבניין. כשביצענו בדיקה לגבי הגורם המנהל בחברה והגורם המאשר את העברת הזכויות בחברה נמצא כי מדובר בבעל דירה בשנות ה- 80 לחייו שלא ידע כלל מה צריך לעשות כדי לאשר את העברת זכויות, מה גם שרישום העברת המניות במהלך השנים לא בוצע באופן עכבי ומשכך נתוני בעלי המניות בחברה לא שיקפו את המצב בפועל. מצב זה דורש טיפול משפטי שונה ומורכב יותר מאשר בעסקאות שזכויות הבעלים רשומות רק בפנקסי המקרקעין.

כחלק מהבדיקות המקדמיות שיש לבצע בעסקאות מסוג זה יש לבדוק את זכויות החכירה ותנאי ההעברה על פי הסכם החכירה, יש לבדוק את החברה במרשם החברות לרבות רישום המניות, תקנון החברה, חובות של החברה, הגורם המנהל/המאשר את העברת הזכויות.בנוסף, בעסקאות מסוג זה נדרשים מסמכים נוספים לביצוע העסקה ורישום הזכויות לרבות הסכמת החברה לביצוע העברת הזכויות, אישור בדבר העברת המניות, העתק משטר החכירה המקורי והכל בהתאם לנסיבותיה של כל עסקה.

כיום בניינים רבים שבהם הייתה נהוגה שיטת רישום היסטורית כפי שתוארה לעיל, מבצעים פירוק של החברה מרצון ורישום של הבניין כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין כך שכל דירה נרשמת כיחידה נפרדת ללא צורך ברישום נוסף ברשם החברות.

ביצוע הסכם שכירות באמצעות עורך דין מנוסה המתמחה בליווי עסקאות נדל"ן תביא לביצוע העסקה בצורה בטוחה ותחסוך לך כספים ומשאבים רבים.

רשימת הבדיקות שצוינה לעיל, הינה רשימה חלקית ואינה ממצה מאחר והבדיקות משתנות בהתאם לנסיבותיה של כל עסקה ועסקה. ביצוע עסקת נדל"ן באמצעות עורך דין מנוסה המתמחה בליווי עסקאות נדל"ן תביא לביצוע העסקה בצורה בטוחה ותחסוך לך כספים ומשאבים רבים.

למשרדו של עו"ד אופיר בוטבול ניסיון רב בליווי רוכשים בעסקאות נדל"ן.

לפגישת ייעוץ ניתן לפנות למשרדנו בטלפון 072-3972-593.

נשמח לעמוד לרשותכם.

אופיר בוטבול משרד עורכי דין

האמור באתר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא.

הפוסט רכישת דירה בבניין הרשום כחברת גוש חלקה הופיע לראשונה ב-אופיר בוטבול משרד עורכי דין.

חשוב לציין כי בעסקאות מסוג זה שהן עסקאות של קבוצת רכישה לכל דבר ועניין קיימות סוגיות שונות שחשוב לבדוק ולהכיר בטרם חתימה על הסכם לרכישת "זכות לדירה":

1. השקעה ראשונית באמצעות הון עצמי נזיל – חשוב לדעת שבעסקאות לרכישת "זכות לדירה" הרוכש קונה את הזכות באמצעות הון עצמי נזיל ולא ניתן לשעבד את הזכות בקרקע לטובת הלוואה מובטחת במשכנתא.
2. מערכת חוזית מול שאר בעלי הזכויות בקרקע – מעבר להסכם לרכישת הזכות בקרקע נדרש הרוכש לחתום על הסכם השיתוף עליו חתומים כל בעלי הזכויות בקרקע. הסכם שיתוף נועד להסדיר את יחסיהם של בעלי הזכויות בקרקע לצורך קידום בנייה עתידית בקרקע. הסכם זה קובע מנגנונים של התנהלות בעלי הזכויות בקרקע לצורך השגת המטרה שהינה ביצוע פרויקט בניה שבסופו של דבר יזכו בעלי הזכויות בקרקע למוצר המוגמר דהיינו דירת מגורים. בהקשר הזה חשוב לדעת שלרוב הסכמי השיתוף בעסקאות מסוג זה אינן מאפשרות לבעל זכות בקרקע לצאת מההסכם ולהשאיר את הקרקע בידיו או למכור אותה לצדדים שלישיים או שניתן למכור את הזכות בקרקע לצדדים שלישיים בתנאים מגבילים.
3. מס רכישה – בשנים האחרונות רשות המיסים הקשיחה את חוקי המס לגבי קבוצות רכישה וכיום נקבע כי רוכש דירת מגורים בקבוצת רכישה יחויב במס רכישה לפי שווי המכירה של הנכס כנכס בנוי (ולא רק בגין מחיר הקרקע). 
4. הוצאות – רכישת הקרקע כשלעצמה אינה כוללת הוצאת נוספות אשר יחולו בעתיד על בעלי הזכויות בקרקע לרבות הוצאות תכנוניות לקבלת ההיתר, היטלי השבחה, הוצאות פיתוח, עלויות בנייה, הוצאות עורכי דין, יועצים, חברה מנהלת וכו'. 
5. סיכונים – בעסקאות מסוג זה בעלי הזכויות בקרקע הם היזמים ולפיכך כל הסיכון מוטל על בעלי הזכויות בקרקע ואין את ההגנות הניתנות כמו בעסקאות לרכישת דירה מקבלן כגון ערבויות חוק מכר.
6. משך הזמן עד לקבלת הדירה – מאחר ומדובר בקרקעות שטרם עברו תכנון או שנמצאות בתהליכי תכנון וטרם אושרו על ידי וועדות התכנון הרלוונטיות, הדרך עוד ארוכה עד לקבלת המוצר המוגמר ויכולה לקחת בין 7-10 שנים להבדיל מעסקה לרכישת דירה מקבלן שלוקחת בין 2-3 שנים.

מומלץ בטרם חתימה על הסכם לרכישת "זכות לדירה" להיעזר בשירותיו של עורך דין מנוסה המתמחה בליווי עסקאות נדל"ן וכך להביא לביצוע העסקה בצורה בטוחה ומוצלחת. 

לפגישת ייעוץ ניתן לפנות למשרדנו בטלפון 072-3972-593.

נשמח לעמוד לרשותכם.

אופיר בוטבול משרד עורכי דין

האמור באתר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא.

הפוסט על רכישת "זכות לדירה" הופיע לראשונה ב-אופיר בוטבול משרד עורכי דין.

חשוב לדעת שהגדרת הנכס כדירה או מחסן נקבעת אך ורק על פי היתר הבנייה של הנכס או של הבניין בו נמצא הנכס.

ישנם מספר תמרורי אזהרה שיכולים להעלות ספק לגבי אופי הנכס כ"דירה":

1. המחיר – מחיר מאוד נמוך לנכס במרכז תל אביב ביחס לדירות אחרות באזור יכול להצביע על כך שלא מדובר בדירה.
2. מיקום הנכס – באם הנכס נמצא בקומת הקרקע או בקומת המרתף ישנה סבירות גבוהה שהנכס אינו מהווה דירה. יצוין שקיימים מקרים בהם גם בקומות הגג הוצעו למכירה דירות שנוצרו מחדרי כביסה בצירוף שטח גג.
3. גודל הנכס – לעיתים מפורסמים נכסים בגודל של פחות מ – 30 מ"ר דבר שיכול להעיד כעל כך שאין מדובר בדירה.

כחלק מהבדיקות המקדמיות שיש לבצע בעסקאות לרכישת דירה יש לבדוק את בין היתר את תוכניות הנכס והתאמתן להיתר הבנייה של הנכס. ניתן לקבל מידע זה באמצעות בדיקת תיק הבניין של הנכס ברשות המקומית שבו נמצא הנכס.

בנוסף חשוב לדעת שבמקרה שבו הרוכש מתכוון לממן חלק מעלות הרכישה באמצעות משכנתא רכישת נכס כ"דירה" בעוד שמדובר למשל ב"מחסן" בהיתר הבנייה לא תאושר על ידי הבנק המלווה לצורך קבלת משכנתא לרכישת הנכס.

רשימת הבדיקות שצוינה לעיל, הינה רשימה חלקית ואינה ממצה מאחר והבדיקות משתנות בהתאם לנסיבותיה של כל עסקה ועסקה. שכירת שירותיו של עורך דין מיומן, שיבצע בדיקות מקדמיות בטרם חתימת חוזה לרכישת דירה, לרבות היעזרות באנשי מקצוע נוספים רלוונטיים כגון שמאי/אדריכל יכולות להבטיח את ביצוע "עסקת חיינו" בהצלחה וללא סיכונים מיותרים.

לפגישת ייעוץ ניתן לפנות למשרדנו בטלפון 072-3972-593.

נשמח לעמוד לרשותכם.

אופיר בוטבול משרד עורכי דין

האמור באתר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא.

הפוסט על רכישת "דירה" שנבנתה כמחסן הופיע לראשונה ב-אופיר בוטבול משרד עורכי דין.

המפקח מטעם בעלי הדירות הינו יועץ מקצועי אשר נבחר על ידי בעלי הדירות ושכרו ממומן על ידי היזם בפרויקט.

תרומתו של המפקח מטעם בעלי הדירות להצלחת הפרויקט משמעותית מאחר והוא מהווה גורם מקצועי הבוחן עבור בעלי הדירות את התוכניות והמפרט של הפרויקט ומבצע ליווי ופיקוח בבניית הפרויקט בפועל.

חשוב לציין שתפקידו של המפקח מטעם בעלי הדירות מתחיל עוד בטרם חתימה על הסכם עם היזם ויש למנותו כבר בשלב בדיקת התוכניות והמפרטים של הפרויקט.

מומלץ לוודא בהסכם לביצוע פרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38/פינוי בינוי שסמכויותיו של המפקח מטעם הבעלים כוללות בין היתר:

1. סמכות לבדוק את התוכניות המוגשות במסגרת הבקשה להיתר של היזם לרבות בדיקת המפרטים של התוכניות והתאמתם להסכם.
2. סמכות לדרוש מהיזם ולקבל תכניות, פרטים, הסברים ומסמכים הנוגעים לעבודות הקשורות בבניית דירות הבעלים בפרויקט.
3. סמכות להיכנס לאתר הבניה בכל שעות העבודה וזאת ללא צורך בתיאום מראש מול היזם ו/או מי מטעמו כדי לבדוק ולבחון את התאמת עבודות היזם לתוכניות ההיתר המאושרות ולהסכם.
4. סמכות לתת הערות ליזם במידת הצורך ובאם היזם לא מסכים לבצען – יש להפנות את המחלוקת לפוסק אשר יכריע בעניין.
5. סמכות לפיקוח וליווי הפרויקט במהלך תקופת הבדק.

מאחר ותפקידו של המפקח מהותי להצלחת הפרויקט והתאמתו בפועל להסכם, יש לוודא בהסכם כי ידיו של המפקח אינן כבולות שאז תפקידו ריק מתוכן.

עסקאות מסוג התחדשות עירונית – תמ"א 38/פינוי בינוי הינן עסקאות מורכבות שבהם מומלץ לבעלי הדירות בבניין להיעזר בשירותיו של עורך דין מיומן בתחום שילווה את הדיירים אל מול היזם תוך כדי שמירה על זכויותיהם במקרקעין וביצועו של הפרויקט בדרך בטוחה ובהצלחה.

לפגישת ייעוץ ניתן לפנות למשרדנו בטלפון 072-3972-593.

נשמח לעמוד לרשותכם.

אופיר בוטבול משרד עורכי דין

האמור באתר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא.

הפוסט חשיבותו של המפקח מטעם בעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית – תמ"א 38/פינוי – בינוי הופיע לראשונה ב-אופיר בוטבול משרד עורכי דין.