בשנים האחרונות אנו עדים למגמה של התחדשות עירונית באזורים בהם קיימת בנייה נמוכה וישנה שאינה עומדת בתקנים המקובלים כיום, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – תמ"א 38, שאושרה בשנת 2005 לגבי מבנים שניתן להם היתר לפני 1 לינואר 1980, כוללת שני מסלולים של התחדשות עירונית:
פינוי – בינוי
בבניינים בהם נדרש חיזוק לפי תמ"א 38, מאפשרת התוכנית להרוס את הבניין הקיים ולבנות במקומו בניין חדש לפי זכויות הבנייה של התוכניות החלות בחלקה בו נמצא הבניין ובתוספת זכויות הבניה אותן ניתן לקבל מכוח תמ"א 38.
בהליך של פינוי – בינוי, מפנים דיירי הבניין את דירותיהם בתמורה לקבלת דירה חדשה בבניין החדש שייבנה, הכולל ממ"ד, מרפסת ולעתים חניה פרטית ומחסן והכל תלוי במגבלות התכנוניות ובמשא ומתן שקיימו הדיירים עם היזם בטרם חתימה על הסכם לביצוע פרויקט של פינוי – בינוי בבניין.
חיזוק בניין מכוח תמ"א 38
תוכנית המתאר תמ"א 38 מאפשרת לוועדה המקומית, לאחר שקבלה חוות דעת מהנדס הועדה המקומית, להתיר תוספות בניה למבנים קיימים המיועדים למגורים, על פי המפורט להלן, ובלבד שהמבנה יחוזק:
- סגירה ומילוי של קומה מפולשת.
- הקמת עד שתי קומות נוספות למבנה.
- הקמת קומה חלקית על הגג.
- הרחבת קומות קיימות בבניין לצורך תוספת יחידות דיור חדשות בבניין.
- הרחבת קומות לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה (תוספת של שטח של עד 25 מ"ר לדירה במפלס הקיים), ההרחבה תותר רק אם היא תכלול מרחב מוגן דירתי לכל חידת דיור שמיועדת להרחבה.
תמ"א 38 מתייחסת בין היתר גם לנושאים הבאים:
- מעלית – תותר הקמת מעלית לכל אגף במבנה.
- חנייה – תותר תוספת מקומות חנייה על ידי הצגת פתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הועדה המקומית.
- עיצוב הבניין – תוספת הבניה תעוצב ותתוכנן בצורה מתואמת עם המבנה הקיים כמכלול אחד. חזיתות המבנה ישופצו בהתאם להוראות מהנדס הועדה המקומית. תכנית לעיצוב המבנה ולשיפוצו תכלול את כל שטח המגרש כולל שיפור וחידוש גדרות או הסרתם לפי הצורך.
בהסכמי תמ"א 38/פינוי – בינוי יש לתת מענה לסוגיות משפטיות רבות ומורכבות לרבות עניין התמורה לה זכאים בעלי הזכויות בבניין בגין מכירת זכויות הבנייה ליזם, משך תקופת הוצאת ההיתר, פינוי הדיירים ותשלום שכירות על ידי היזם עד לקבלת הדירות החדשות, בטחונות להם מתחייב היזם להבטחת ביצוע הפרויקט וכו'.
בין שמדובר בחיזוק מבנים לפי תמ"א 38 ובין שמדובר בהריסה מבנה קיים ובנייה חדשה במקום (פינוי-בינוי), מדובר בעסקאות מורכבות שבהם מומלץ לדיירי הבניין להיעזר בשירותיו של עורך דין מיומן בתחום שילווה את הדיירים אל מול היזם תוך כדי שמירה ושיפור זכויותיהם של דיירי הבניין.
משרדנו מעניק ליווי משפטי לדיירים בפרויקטים מסוג תמ"א 38/פינוי בינוי.
לקבלת ייצוג בפרויקט התחדשות עירונית, תמ"א 38/פינוי – בינוי, ניתן לפנות למשרדנו בטלפון
03-6326888.
נשמח לעמוד לרשותכם.
אופיר בוטבול משרד עורכי דין
האמור באתר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא.
